Muutoksia As Oy lakiin
Heti alkuun pahoittelut puisevasta ja pitkästä jutusta, jossa ei ole edes kuvia. :)
Uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee nimittäin voimaan ensi kuun vaihteessa eli 1.7. alkaen. Laki tuo monia muutoksia As Oy -toimintaan ja vaikuttaa kovin monen suomalaisen elämään. Omalle kohdalle muuttuva laki tuli ensi kerran esille toimiessani viime vuonna yhtiömme hallituksessa, kun otimme tulevan vaatimuksen yhtiön kuntokartoituksen ja siihen pohjautuvan korjaustarveselvitysten tekemisestä käsittelyyn. Myös blogimme kommenteissa käytiin aikoinaan hieman keskustelua lain tuomista muutoksista remonttikäytäntöihin. Asia tuli kuitenkin vasta nyt otettua kunnolla pöydälle Helsingin Sanomien kirjoitettua aiheesta viime viikolla. Tässä hieman omaa pohdintaa uuden lain ympäriltä.
Helsingin Sanomat kirjoitti vuoden alussa uudesta laista (HS 10.1.2010, sivu F3). Kirjoituksessa oli lueteltu uuden lain keskeisimmät muutokset, joista osa on enemmän asukkaan kannalta tärkeitä ja osa enemmän yhtiölle tärkeitä. Juttu perustuu tähän kirjoitukseen, mutta keskitymme tässä pääasiassa ensimmäisenä mainittuihin asioihin.
Osakkaan on jatkossa aina etukäteen ilmoitettava remonteista kirjallisesti taloyhtiön hallitukselle. Remontti tarkoittaa tässä käytännössä kaikkia muita muutostöitä seinien tapetoinnin tai maalauksen lisäksi. Hallituksella on velvollisuus valvoa remontin etenemistä ja oikeus periä osakkaalta tästä koituvat kulut. Hallitus tai muu osakas voi myös perustellusti vaatia muutoksia tai ehtoja remontin toteutukseen. Tehdyistä remonteista ja tekijöistä on pidettävä myös luetteloa.
Omassa yhtiössämme muutostöistä on jo aiemminkin pidetty rekisteriä, jokaisesta remontista on pitänyt ilmoittaa isännöitsijälle. Kertoa mitä tehdään ja kuka tekee. Esim. kosteuseristykset on myös tarkastettu teknisen isännöitsijän toimesta. Uusi laki siis tuo tämän vastaisuudessa yhtiön ja hallituksen velvollisuudeksi. Pääosiltaan ihan tervetullut uudistus siis, vastaisuudessa taloyhtiössä pitäisi olla paremmin selvillä se mitä tehdään ja kenen toimesta. Näistä jää myös rekisteri mahdollistun tulevien ongelmien varalle.
Asiaan liittyy kuitenkin muutama mutta. Tulevaisuudessa taloyhtiöiden hallituksille tulee vastuu (myös taloudellinen) seurata ja valvoa yhtiössä tehtäviä huoneistoremontteja. Tämä voi tarkoittaa sitä, että epävarmat maallikkojäsenet alkavat suosimaan “varmoja” ratkaisuja ja erikoisemmat materiaalit sekä toteutukset kielletään. Pelataan varman päälle, että ei itse jouduta vastuuseen. Tarkoittaa aika varmasti esim. sitä, että monessa yhtiössä ei vastaisuudessa saa enää upottaa vesiputkia seinien sisälle. Lisäksi vastuun lisääntyminen voi tarkoittaa sitä, että vastaisuudessa työt saa tehdä vain ammattilainen tai sitten työvaiheet on hyväksytettävä ammattimaisella tarkastajalla (esim. parketin – tai keittiökaappien asennus). Toteutuessaan merkittävä lisäkulu tee-se-itse remontoijille. Lupamenettely myös voi merkittävästi viivästyttää remonttien aloittamista ja tuo huonosti hoidettuna paljon lisää byrokratiaa remonttien tekemiseen. Pahimmassa tapauksessa myös kateellisilla naapureilla on oikeus puuttua muiden tekmiin remontteihin.
Tämä kaikki voi huonoimmassa tapauksessa tarkoittaa talojen entistä suurempaa rapistumista ja korjausvelan syntymistä. Aika kuitenkin näyttää millaiseksi käytäntö tulee muodostumaan, toivottavasti tarkoittaa sitä, että suurimmilta ylilyönneiltä remonttien suhteen tullaan tulevaisuudessa välttymään.
Laki säätelee entistä tarkemmin osakkaan kunnossapito- ja muutostöihin liittyvää vahingonkorvausvastuuta. Jatkossa mm. kosteusvaurion sattuessa katsotaan As Oy -laista, kuka korjaa ja kuka korvaa. Tehtävistä remonteistä on tehtävä kirjallinen ilmoitus, jonka perusteella korvausvastuu määritetään. Remontit pitää tehdä “hyvän rakennustavan mukaisesti”, jolloin vain huolellisesti toimien voi välttää korvausvastuun ja yleensä myös vahingot.
Tämä muutos voi edelleen vaikeuttaa remonttien tekemistä “maallikkovoimin”. Toki kosteussulut, putki- ja sähkötyöt on tähänkin asti pitänyt teettää ammattilaisella, mutta ylireagoitaessa vaatimukset voivat levitä myös näiden ulkopuolelle. Terveenä uudistuksena tulee tietenkin se, että jos asiat on oikeasti tehty väärin ollaan niistä myös vastuussa, eikä korjauskustannuksia pystytä sälyttämään muiden osakkaiden niskaan.
Taloyhtiön hallituksen on vastaisuudessa aina yhtiökokouksessa esitettävä yhtiölle korjausarvio ja -suunnitelma seuraavan viiden vuoden ajaksi. Selvityksen on oltava kirjallinen. Selvitys perustuu yhtiössä tehtyyn kuntotutkimukseen, jonka toteuttaa ammattilainen, joko osakas tai ulkopuolinen. Tehtyä kuntoarviota voidaan tulevien vuosien osalta päivittää.
Uudistuksen on tarkoitus ohjata yhtiöitä toimimaan pitkäjänteisemmin ja valmistautumaan paremmin tulevaisuuden kunnossapitoon ja korjausrakentamiseen. Kääntöpuolena uudistus luo merkittäviä lisäkustannuksia osakkaille, koska suunnitelman edellytetään pohjautuvan ammattilaisen tekemään kuntoarvioon. Omassa yhtiössämme on esimerkiksi viime vuosina pidetty omin voimin yllä listaa lähivuosina korjaamista vaativista asioista, mutta vastaisuudessa pelkästään tämä ei riitä. Menettely tulee lisäämään myös hallituksen työtaakkaa merkittävästi.
Edellä mainitun lisäksi uusi laki tuo monia pienempiä muutoksia taloyhtiöiden toimintaan.
(1) Kustannukset hissiremonteissa jyvitetään vastaisuudessa eri tavalla eri kerroksille, jolloin alemmat kerrokset maksavat yläkerroksia pienemmän osan kustannuksista.
(2) Asukkaiden määrä pitää ilmoittaa vesimaksun maksua varten. Omassa yhtiössämme näin on kuitenkin ollut myös tähän asti.
(3) Isoimmissa yli 30 asunnon yhtiöissä tulee vastaisuudessa olla KHT- tai HTH -tilintarkastaja, ilman tutkintoa ei enää voi toimia tilintarkastajana. Pienemmissä yhtiöissä riittää toiminnantarkastaja, joka voi olla yhtiön osakas. Myös isoimmissa yhtiöissä voi olla järkevää valita tilintarkastajan lisäksi myös toiminnantarkastaja.
(4) WC-istuimet laitteineen sekä niiden kunnossapitovastuu kuuluvat tästä eteenpäin taloyhtiölle. Tässä varmasti vastaisuudessakin pätee sama kuin hanoissa yms. joista korvataan vain ns. perushanan uusinta tai vastaava kustannus osakkaan halutessa erilaisen laitteen asuntoonsa.
(5) Näiden lisäksi tästä eteenpäin laajakaistan voi hankkia yhtiöön ilman kaikkien osakkaiden suostumusta. Uudistus joka olisi ollut tervetullut jo muutama vuosi takaperin omaan yhtiöömme, jossa laajakaistasta väännettiin todella pitkään yhtiökokouksessa ja sen ulkopuolella.
Näiden asioiden lisäksi tulee tietenkin monia muita uudistuksia, joihin voi tutustua vaikka Oikeusministeriön sivuilta löytyvästä lakitekstistä (PDF), joka on jopa yllättävän selkokielistä. :)
7 kommenttia juttuun "Muutoksia As Oy lakiin"
arleena kommentoi 13/06/10, 10.50Otan kantaa nyt vain osakkaiden oikeudesta puuttua “naapurin” remonttiin. En usko, että puuttumisoikeus on kokonaisvaltaisesti remontin sisältöön, kuten pinnoitemateriaaleihin. Ymmärrän, että mahdollisuus puuttua remonttiin on seikoissa, joissa saattaa olla melu- ym haittaa muille osakkaille ja yhtiölle. Enkä tarkoita remonttimelua, vaan esim laminaattien kopina- eli äänihaittaa (eristykset) samoinkuin muita äänen kulkemista edistäviä ratkaisuja esim seinät. Vesikalusteiden ja kodinkoneiden mahdollisia haittoja lähinnä äänihäiriöt jne. Lyhyesti remonttiratkaisujen haitat muille.
Lainmuutos on todella hyvä, vältytään ikäviltä muiden ns tee se itse remonttien harmeilta. Valvonta on hyvä asia ja ammattilaisten käyttö samoin. Kukaan osakashan ei omista huoneistoaan suoraan, vaan osakekirjan kautta oikeuden hallita huoneistoa. Omistusoikeus on osakkeisiin ja vain hallintaoikeus huoneistoon.
j kommentoi 13/06/10, 12.12kuinkahan lie valvonnan kanssa ihan käytännössä?
nk kommentoi 13/06/10, 20.11muutama yleinen kommentti:
työmailla käytetään valvojaa, joka edustaa taloyhtiötä ja tehtävänä on valvoa, että rakennusaikaiset työt suoritetaan oikein ja kirjataan ylös.
seinien sisäisistä putkista on ollut sellainen käytäntö ainakin meillä töissä huoneistojen kohdalla, että jos niissä on liitoksia, ne on päästävä huoltamaan (esim seinäasenteiset suihkut ilman huoneen puolella olevaa juoksuputkea ja sadesuihkut. putkethan voi myös tehdä vaikka vesieristettyyn tilaan, jos mahdollista, joka vuotaa sitten huoneen puolelle hätätapauksessa). tai ainakin näin minä sisustusarkkitehtinä ehdottaisin, jos taloyhtiö hankalaksi heittäytyisi..
omissa projekteissani taloyhtiöt ovat hyväksyneet hanoista vain tietyt mallit (esim. orakset eivät käy, koska niissä on muoviosia). seinäasenteisissa wc-istuimissakin on ollut vähän nihkeyttä, mutta niihinkin on muutama kikka kolmonen tarjolla… :)
jari kommentoi 14/06/10, 9.36Siis hallituksen jäsen vastaa vain päätöksestään, voidaanko tehdä tai jätetäänkö tekolupa antamatta. Kaikesta korjauksesta vastaa aina teettäjä, eli osakas. Mutta todellakin jollain hallituksessa istuvalla saattaa tulla mieleen henkilökohtainen vastuu epäonnistuneesta remontitsta tai on ainakin ollut hyväksymässä sen aloitusta. Siinä voi kaikkein suurimmat seinänkaadot jäädä haaveeksi. Mutta lakiin olisi voitu lisätä myös hallituksen pakkotoimet rapistuneiden asuntojen pakkoremontointiin. Nyt huolta pitäviä syrjitään ja “antaa halkeilla vaan” saavat olla. Tietenkin vain niiden asioiden osalta, mitä ei ole mainittu vastuujakotaulukossa. Ne on pidettävä aina kunnossa esim. ikkunoiden välitilan huoltomaalaus ja tiivistys, ja siinä (vanha ja uusi laki) on suuri työ hallituksella tiedottaa vastuita, VALVOA ja laitettava jopa mahdollisesti osakas vahingonkorvausvastuuseen hoitamattomista asioista. Ja näistä asioista hallitus on oikeasti vastuussa. Tekisivät mielummin näitä, että yhtiö pysyy kunnossa.
PTS:n teettäminen ammattilaisella on jälleen tätä samaa vastuunkiertoa. Hallitus ei uskalla itse etsiä vikoja ja priorisoida korjausjärjestystä, mikä yhtiökokouksessa sitten päätettäisiin. Teetetään mielummin ammattilaisella ja ammattilainen päättää varmanpäälle. Uusittava rappaus, vesikatto, ikkunat ja pihavalaistus. Sitten vielä hallitus luulee sitä raamatuksi ja esittää asioita yhtiökokouksessa seuraaviksi korjauksiksi ja olettaa, että eivät ole vastuussa niistä ehdotuksista, mitä tuovat yhtiökokoukseen. Edelleen vastuu on teettäjällä, hpj/hallitus. Kuka toteuttaa PTS:n, sillä on suuri merkitys. Nimittäin eri tekijöille on kovin eri arvot! Sitä juuri valmistunutta vain uudisrakennuksissa ollutta DI:tä ei kannata valita tekemään mitään 30-luvun taloon. Se vaihdatuttaisi kaiken. Eli hallitus arvioi korjattavat asiat ja korjausvaihtoehdot, yhtiökokous päättää korjausohjelman. Jos korjaustapoja on kaksi tai enemmän ja niitä kannatetaan, niin silloin aina äänestetään. Ja jotta demokratia saadaan oikeasti selville, isännöitsijä on valmistautunut suljettuun lippuäänestykseen tekemällä laput ja kirjoittamalla niihin osakemäärät, jotka jakaa sisääntulon yhteydessä. Suljettu lippuäänestys on järjestettävä aina, jos yksikin sitä vaatii.
Mikko, mihin te olette vedonneet, että on jo nyt pitänyt ilmoittaa kaikki remontit? Jos sitä osakas kysyy. Onko siitä maininta yhtiöjärjestyksessä?
jari kommentoi 14/06/10, 10.29Ja vielä yksi hyvä uudistus kokouskäytäntöön, joka pitäisi olla kaikilla seuraavassa varsinaisessa yhtiökokouksessa. Ensin päätetään mitä ja miten tehdään mahdollinen korjaus, käydään läpi tase, päätetään mahdollinen vastuuvapaus hallitukselle ja viimeisenä valitaan uusi hallitus! Vanhassa laissa tämä järjestys oli hieman nurinkurinen, vaikka sen olisi saanut vaihdettua kohdassa “hyväksytään kokouksen työjärjestys”.
Nyt jos tulee aivan poskettomia korjausehdotuksia hallitukselta tai jopa tekoja viimeisen vuoden aikana, niin eihän sitä samaa kannata uudelleen valita. Ennen valittiin ukot ja sitten vasta kuultiin, mitä ne edes miettii ;) ja sen jälkeen budjetti…, joka ylitettiin kaikissa kohdissa.
Ja kokouskutsu on toimitettava 2vkoa ennen kokousta, vanhassa laissa viikko.
